1. Приведите ставку к одной единице
Ставку аренды публикуют по-разному: за квадратный метр в год (так принято в бизнес-центрах и на складском рынке), за квадратный метр в месяц или общей суммой за помещение в месяц. Прежде чем сравнивать, переведите всё к рублям за квадратный метр в месяц:
| Как указано | Как привести к ₽ за м² в месяц |
|---|---|
| ₽ за м² в год | разделить на 12 |
| ₽ в месяц за всё помещение | разделить на арендуемую площадь |
| ₽ за м² в месяц | уже в нужной единице |
Месячный платёж получается так: ставка за м² в месяц, умноженная на арендуемую площадь, плюс всё, что в ставку не входит (раздел 2).
2. Выясните, что входит в ставку
Две одинаковые цифры могут отличаться на заметную сумму из-за того, что включено в ставку. Спросите собственника письменно:
- НДС: ставка указана с НДС, без НДС или собственник применяет упрощённую систему и НДС не начисляет;
- эксплуатационные расходы (уборка общих зон, охрана, обслуживание инженерных систем): включены или оплачиваются отдельно;
- коммунальные платежи: электричество, отопление, вода, по счётчикам или в составе ставки;
- парковка, интернет и телефония, вывоз мусора;
- обеспечительный платёж и предоплата: сколько месяцев и когда возвращаются.
3. Проверьте площадь
В бизнес-центрах часто сдают арендопригодную площадь: к полезной площади вашего блока добавляют долю общих зон (холлы, коридоры, санузлы). Это называют коридорным коэффициентом или коэффициентом потерь. При одинаковой ставке помещение с большим коэффициентом обойдётся дороже за каждый метр, которым вы реально пользуетесь. Попросите поэтажный план и уточните, какая площадь указана в договоре.
4. Сравните похожие объекты
Справедливую ставку видно только в сравнении. Подберите несколько помещений, похожих на ваше:
Объекты Москвы и области с адресами, метро и ставками, если они опубликованы на сайте объекта, собраны в каталоге. Ставку мы показываем только с подписью, на каком сайте она указана: перед сделкой уточняйте её у собственника.
5. Условия договора, которые меняют цену
Индексация
Узнайте, как часто и на сколько собственник может поднимать ставку. Если индексация привязана к инфляции или к фиксированному проценту, это нужно прописать в договоре.
Арендные каникулы
На время ремонта собственник может не брать арендную плату или брать только эксплуатационные платежи. Для расчёта поделите общую сумму за весь срок договора на число месяцев: так видна реальная средняя ставка.
Срок и выход из договора
За долгосрочный договор собственники нередко дают скидку, но выйти из него раньше срока сложнее. Сравните штрафы за досрочное расторжение. Подробнее в статье «Договор аренды: 7 пунктов, которые нельзя пропускать».