1. Что именно вы арендуете
В договоре должен быть точно описан объект: адрес, кадастровый номер здания или помещения, этаж, номера комнат по поэтажному плану и площадь. Поэтажный план с выделенным помещением лучше приложить к договору. Если вы пользуетесь общими зонами (холлы, санузлы, кухня, парковка), это тоже стоит записать, иначе доступ к ним могут ограничить.
2. Кто сдаёт помещение
Договор подписывает собственник или лицо, у которого есть право сдавать помещение: арендатор с правом субаренды, управляющая компания по договору с собственником, представитель по доверенности. Попросите выписку из ЕГРН и документ о полномочиях подписанта. Если сдаёт не собственник, проверьте, что его собственный договор аренды действует дольше вашего. Как это сделать, описано на странице «Проверка помещения».
3. Ставка и что в неё входит
Арендная плата часто состоит из постоянной части (ставка за метр) и переменной (коммунальные платежи по счётчикам, эксплуатационные расходы). В договоре должно быть ясно:
- указана ставка с НДС или без него, и начисляет ли арендодатель НДС вообще;
- какие платежи входят в ставку, а какие оплачиваются отдельно и по какому расчёту;
- срок оплаты, предоплата и размер обеспечительного платежа, когда и при каких условиях его возвращают.
Подробнее о том, как сравнивать ставки, на странице «Оценка ставки».
4. Индексация и изменение ставки
По общему правилу Гражданского кодекса РФ размер арендной платы меняется по соглашению сторон и не чаще одного раза в год, если договором не предусмотрено иное. Поэтому важно, что написано в договоре: как часто и на сколько растёт ставка, привязана ли индексация к инфляции или к фиксированному проценту. Формулировка «арендодатель вправе пересмотреть ставку» без порядка и пределов позволяет поднять её когда угодно.
5. Срок, регистрация и продление
Договор аренды здания или помещения на срок от одного года подлежит государственной регистрации, иначе для третьих лиц, например нового собственника, он может не иметь силы. Поэтому многие договоры заключают на срок чуть меньше года и затем продлевают. Если вам важно долго оставаться в помещении, лучше заключить долгосрочный договор и зарегистрировать его, а также прописать порядок продления и преимущественное право на новый срок.
6. Ремонт, улучшения и возврат помещения
- кто делает капитальный и текущий ремонт, кто отвечает за инженерные системы;
- можно ли делать перепланировку и отделку, нужно ли согласовывать проект;
- компенсирует ли собственник неотделимые улучшения (то, что нельзя забрать без вреда помещению) при выезде;
- в каком состоянии нужно вернуть помещение: акт приёма-передачи с описанием и фотографиями при въезде защитит от спорных претензий при выезде.
7. Досрочное расторжение и штрафы
Бизнес меняется, и выход из договора бывает нужен раньше срока. Проверьте, может ли арендатор отказаться от договора в одностороннем порядке, за сколько нужно предупредить, что будет с обеспечительным платежом и есть ли штраф. Сравните со списком случаев, когда договор может расторгнуть собственник: условия должны быть сопоставимыми.